Veelgestelde vragen aan makelaars
antwoorden op (al) jouw woonvragen
Het kopen of verkopen van een woning doe je niet dagelijks. Het is dus niet gek dat je tijdens het kopen of verkopen van een woning tegen allerlei vragen aanloopt.
Deze kan ik voor je beantwoorden.
Om het makkelijk te maken, heb ik hieronder de meest voorkomende vragen op een rij gezet.
​
Heb je een andere vraag? Neem contact met mij op zodat ik je verder kan helpen.
Algemene vragen
01
Wanneer is de woning definitief van mij?
Als koper en verkoper het eens zijn over de belangrijkste zaken legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, is de woning voor jou.
02
Kan een makelaar voor zowel de koper als verkoper van een huis optreden?
Nee. De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper. Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper.
03
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen?
Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen.
Als potentiële koper heb je ook het recht tijdens de onderhandelingen je bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod.
04
Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?
Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan jou te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod.
Dus ook als je de vraagprijs of meer biedt, kan de verkoper beslissen om je bod wel of niet te aanvaarden, of (via zijn makelaar) een tegenbod te doen.
Lees meer over: bieden op een huis.
05
Wat is het verschil tussen mededelingsplicht en onderzoeksplicht?
De verkoper heeft een mededelingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden.
Dit wordt gedaan door middel van een (standaard) vragenlijst. De verkopend makelaar gaat uit van wat de verkoper hem vertelt, omdat de makelaar niet in de woning heeft gewoond. Als de verkopend makelaar twijfels heeft over de gegeven informatie, moet hij deze onderzoeken.
De koper daarentegen heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van het huis goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de koopwoning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen en/of adviseren om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.
06
Wat te doen bij verborgen gebreken na sluiten van de koopovereenkomst?
In principe geldt dat je een bestaand huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken koopt. Maar er zijn uitzonderingen. In het geval van een zogenaamd ‘ernstig gebrek’ of bij schending van de mededelingsplicht, kan de verkoper aansprakelijk zijn.
Laat je (als koper) echter geen grondig onderzoek uitvoeren, dan is de kans groter dat je de verkoper niet meer aansprakelijk kunt stellen als later toch blijkt dat de woning gebreken heeft.
​
Bij verborgen gebreken kun je de verkoper trachten aansprakelijk stellen. Hiervoor heb je juridische hulp nodig. Je kunt eventueel terecht bij Vereniging Eigen Huis of anders je eigen rechtsbijstand verzekering raadplegen.
Op de NVM-pagina 'verborgen gebreken' vind je een handige video met uitleg over verborgen gebreken.
07
Wat betekent vrij op naam (v.o.n.)?
Vrij op naam wil zeggen dat de kosten voor het overdragen van de woning voor rekening van de verkoper komen.
Denk hierbij aan bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting en notariskosten.
De notariskosten voor het vestigen van een hypotheek vallen hier niet onder; die zijn voor rekening van de koper.
Vaak worden nieuwbouwwoningen v.o.n. te koop aangeboden. Informeer vooraf duidelijk welke kosten voor rekening zijn van verkoper en welke voor koper. Zo voorkom je dat je achteraf voor verrassingen komt te staan. Uiteraard help je makelaar je hierbij.
08
Heeft mijn woning een energielabel nodig?
Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na. Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht.
Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) direct een boete aan de verkoper worden opgelegd. Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst. Meer informatie hier kan je vinden op de website van de rijksoverheid.
Huis kopen
Ga ja een huis kopen? Leuk, spannend en wellicht stressvol. Je loopt waarschijnlijk tegen zaken aan waar je niet vaak mee te maken hebt.
Hieronder de koopgerelateerde vragen die in de afgelopen 20+ jaar het meest aan mij gesteld zijn. De jouwe staat er waarschijnlijk ook tussen.
​
Zo niet, neem contact met me op en dan help ik je verder.
01
Hoe komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken, zoals de prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst.
​Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Wil je deze opgenomen hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Voorbeelden van ontbindende voorwaarden:
-
Geen huisvestingsvergunning.
-
Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
-
Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste.
​
Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende.
Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog afzien van de koop. Hierna is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
02
Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?
De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat je als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden.
De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra de koper een kopie van de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen.
De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. Een NVM-makelaar - zoals ik - kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.
03
Hoe wordt het aantal vierkante meters van een woning bepaald?
NVM-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen vier ruimten:
-
Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
-
Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.
-
Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
-
Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.
Een voorbeeld van een aandachtspunt is dat gebruiksoppervlakte alleen daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m2 worden genegeerd.
Lees meer over het bepalen van de gebruiksoppervlakte op de NVM website.
04
Ik constateer een verschil in m2, wat zijn mijn opties?
Een verkopend NVM makelaar is verplicht bij de inverkoopname van een pand de meetinstructie te gebruiken zoals vastgesteld door NVM, VBO, VastgoedPro, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer.
Ik verwijs je graag naar de Meetinstructie op de NVM website voor een uitgebreide toelichting.
Ondanks deze meetinstructie kunnen er verschillen optreden als gevolg van interpretatieverschillen of afrondingsverschillen. De koper ziet feitelijk wat hij koopt.
Besef je ook dat de prijs van de woning niet alleen afhangt van het aantal m2 maar ook van andere zaken, zoals de ligging en staat van de woning.
Als het verschil erg groot is en je komt hier niet uit met de makelaar / verkoper, kan een klacht worden in gediend bij de Raad van Toezicht.
05
Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?
De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper en adviseert de verkoper tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen.
Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, is het verstandig zelf een aankopende (NVM-)makelaar in te schakelen.
06
Welke gegevens mag de makelaar aan een koper vragen voor een bezichtiging en is dat AVG proof?
In het kader van gerechtvaardigd belang van de verkoper/verhuurder mag de makelaar t.b.v. een bezichtiging minimaal naam en adres vragen van koper.
Op dat moment mag er nog niet gevraagd worden naar financiële informatie om op basis daarvan een voorselectie te maken uit de kandidaat huurders / kopers (om zodoende het aantal bezichtigingen - in bijvoorbeeld corona-tijd - te beperken).
De makelaar kan wel aangeven wat de vereisten zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning, zodat het voor jou duidelijk is of het zin heeft de woning te bezichtigen.
07
Wat is het verschil tussen een NVM-aankoopmakelaar en aankoopcoach?
Een NVM-aankoopmakelaar heeft een meerjarige opleiding tot makelaar gevolgd, moet zich aan de Erecode houden en beschikt over het grootste netwerk én de grootste database in de sector.
​
Daarnaast loopt NVM voorop met innovatieve tools zodat jij altijd een streepje voor hebt op mensen zonder NVM-makelaar.
​
Voor een aankoopcoach geldt bovenstaande niet. Dit is slechts een ‘coach’ en dus geen professionele makelaar.
Huis verkopen
Ga ja een huis verkopen? Leuk, spannend en wellicht stressvol. Je loopt waarschijnlijk tegen zaken aan waar je niet vaak mee te maken hebt.
Hieronder de verkoopgerelateerde vragen die in de afgelopen 20+ jaar het meest aan mij gesteld zijn. De jouwe staat er waarschijnlijk ook tussen.
​
Zo niet, neem contact met me op en dan help ik je verder.
01
Wat mag ik verwachten van mijn makelaar en wat is de rol van de makelaar?
Je kunt alles over de rol van de makelaar lezen op www.nvm.nl/wonen. In de algemene consumenten voorwaarden kun je lezen wat de rechten en plichten zijn.
Een NVM-makelaar mag niet tegelijkertijd optreden als aankoopmakelaar en verkoopmakelaar voor hetzelfde pand.
De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper. Een aankoopmakelaar behartigt de belangen van de koper.
02
Als er foto's van mijn huis zijn gemaakt voor de verkoop dan zijn die foto's toch mijn eigendom?
Dat is niet automatisch het geval.
Indien een makelaar of een door hem ingeschakelde fotograaf foto’s voor je heeft gemaakt, rust hier automatisch een auteursrecht op.
Voordat je de foto’s zelf kan gebruiken, heb je dus eerst toestemming nodig van de makelaar, zelfs als je bij intrekking van de opdracht een vergoeding hebt betaald voor deze foto’s.
03
Mogen twee medewerkers van één makelaarskantoor de begeleiding doen voor twee potentiële kopers voor dezelfde woning?
Dit hangt af van de transparantie.
In de opdracht tot dienstverlening staat vermeld:
​
Het NVM-lid aanvaardt geen nieuwe opdracht (van een derde) voor een activiteit die direct of indirect verband houdt met het belang van de opdrachtgever, tenzij het NVM-lid de opdrachtgever op de hoogte heeft gesteld van die nieuwe opdracht en samen met de opdrachtgever tot de conclusie is gekomen dat het aanvaarden van die nieuwe opdracht niet strijdig is met het belang van de opdrachtgever.
Indien het een groot makelaarskantoor betreft zou dit samen kunnen, mits ieder een eigen makelaar heeft en mits alle partijen op de hoogte zijn.
04
Wat is de NVM No-Risk clausule?
Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen hierdoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koop je met de NVM No-Risk clausule dan kun je die overstap vaak wel maken.
​
De NVM No-Risk clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten.
De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van de NVM No-Risk clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen.
De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis. Vindt de verkoper een andere koper, die onder gelijke voorwaarden het huis wil kopen - zonder de No Risk clausule - dan krijgt de eerste koper bedenktijd om de koop definitief te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.
05
Intrekken van de verkoopopdracht en wat kost dat?
Als je niet tevreden bent over de dienstverlening van jouw makelaar, bespreek dit dan eerst met hem of haar. Je bent immers de opdrachtgever.
Blijf je ontevreden dan kun je de opdracht schriftelijk intrekken. Je betaalt dan intrekkingskosten. Hoe hoog deze kosten zijn, staat in de opdracht tot dienstverlening.
Bieden
Wanneer er een match is tussen de koper en de woning, kan de onderhandeling starten. Dit is het spannende deel van het koopproces en wat vaak vragen oplevert.
Hieronder de vragen die in de afgelopen 20+ jaar het meest bij mij zijn binnengekomen over bieden en de onderhandeling.. De jouwe staat er waarschijnlijk ook tussen.
​
Zo niet, neem contact met me op en dan help ik je verder.
01
Wanneer ben ik in onderhandeling?
Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op jouw bod door:
​
-
Een tegenbod te doen.
-
Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.
Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.
02
Hoe werkt het proces met bieden in deze overspannen markt, waar er weinig aanbod is en veel vraag?
Soms zijn er zo veel belangstellenden voor een woning dat moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. De verkoper kan, al dan niet op advies van zijn makelaar, besluiten de biedingsprocedure op inschrijving in te zetten.
Bij een inschrijvingsprocedure krijgen alle bieders een kans om een bod uit te brengen. Het hoogste bod hoeft niet te betekenen dat diegene de woning gegund wordt. De verkoper kan namelijk, bijvoorbeeld, een bepaalde ontbindende voorwaarde belangrijker vinden.
De verkopende partij behoudt zich het recht van beraad en het recht van gunning voor. Dit houdt in dat de verkoper zelf mag bepalen of het geboden bedrag, in combinatie met (eventuele) voorwaarden, voldoende is om tot verkoop over te gaan en dat hij niet verplicht is aan degene met het hoogste/meest gunstige bod te gunnen en/of te verkopen.
In de onderhandeling dient de makelaar transparant te zijn over de wijze waarop deze plaats vindt. De makelaar dient zich vervolgens ook aan de regels te houden die aan alle bieders én verkoper van tevoren zijn gecommuniceerd. In dit proces dient de makelaar zich onafhankelijk op te stellen.
Begeleiding van een aankoopmakelaar - zeker in een overspannen woningmarkt - is aan te bevelen. Niet alleen om je kansen op het vinden van een geschikte woning te vergroten, maar ook om ervoor te zorgen dat je tijdens het onderhandelen en/of bieden niet meer biedt dan je eigenlijk wilt.
03
Ik ben in onderhandeling en de makelaar gaat gewoon door met bezichtigingen, dat mag toch niet?
De verkoper beslist aan wie hij de woning laat bezichtigen, welk bod hij accepteert en onder welke voorwaarden. Een koper koopt van de verkoper en niet van diens makelaar. De verkopend makelaar behartigt alleen de belangen van de verkoper.
Pas als de koopovereenkomst door beide partijen is getekend ligt de koop vast. Tot die tijd mag de verkoper met iedereen tegelijkertijd onderhandelen, biedingen accepteren en bezichtigingen laten doen.
04
Is het toegestaan om tegen elkaar op te bieden?
Zolang een NVM-makelaar uitleg geeft over het proces van bieden, mag dit gewoon. Het is ook in overeenstemming met de Erecode, waarin staat dat een NVM-makelaar transparant moet zijn.
05
Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Ja, dat mag.
Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Hierdoor krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen.
De makelaar dient uiteraard eerst eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
06
Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng?
Nee, dit hoeft niet.
De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij of zij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.
07
Mijn bod is (mondeling) geaccepteerd en we hebben alles doorgesproken en nu heeft iemand een hoger bod gedaan. Mag dat?
Ja, dat mag.
Er is pas sprake van een rechtsgeldige overeenkomst als beide partijen deze hebben ondertekend. Dit heet het schriftelijkheidsvereiste.
Op dat moment staat de koop vast voor de verkoper en heeft de koper 3 dagen bedenktijd om de overeenkomst te ontbinden zonder opgaaf van redenen.
Een acceptatie per mail of whatsapp is niet rechtsgeldig.